Temperature elevate: un nuovo attore nei mercati immobiliari

Mentre il mondo è alle prese con le molteplici sfide poste dal cambiamento climatico (Weder di Mauro 2021 Blanchard e Tirole 2022, Natoli 2023), un impatto meno noto sta emergendo in un ambito inaspettato: i mercati immobiliari. Mentre le discussioni su alloggi e clima spesso ruotano attorno ai rischi a lungo termine derivanti dall’innalzamento del livello del mare, non vi sono prove in letteratura sugli effetti delle temperature estreme, che sono note per incidere negativamente sulla salute delle persone (Carleton et al. 2022), sul lavoro produttività (Somanathan et al. 2021), e il comportamento umano più in generale (Busse et al. 2015), sui prezzi delle case. Nel mercato immobiliare, le temperature possono influenzare in modo credibile l’incontro tra acquirenti e venditori, poiché molte parti della ricerca di un alloggio vengono condotte all’aperto, esponendo gli individui alle fluttuazioni meteorologiche.

In un nuovo articolo (Cascarano e Natoli 2023), approfondiamo l’interazione tra i processi individuali di ricerca di alloggi e gli shock aggregati causati dalle temperature estreme. Per svelare questo fenomeno, abbiamo curato un set di dati completo che monitora 2 milioni di annunci immobiliari online tra il 2016 e il 2019, nonché gli appuntamenti di persona di acquirenti e venditori con agenti immobiliari nelle principali città italiane. Utilizzando i dati della temperatura giornaliera a livello comunale, esaminiamo come un aumento dell’incidenza delle giornate calde in un mese può influenzare le attività di ricerca e, di conseguenza, il numero di transazioni e i prezzi degli alloggi. Le stime vengono effettuate in un contesto panel mensile, sia a livello di annuncio (quando le variabili target sono la ricerca online e i prezzi) sia a livello di città (per transazioni e appuntamenti di persona),

Le figure 1 e 2 riportano i principali risultati dell’analisi. La Figura 1 mostra che un aumento della quota di giorni con temperature medie giornaliere superiori a 25°C in un mese porta ad una contemporanea diminuzione del numero di visite di persona alle case in vendita (Figura 1a), e ad una diminuzione il numero di transazioni immobiliari due mesi dopo (Figura 1b). ¹ Sebbene questi effetti siano temporanei – le ricerche riprendono dopo il caldo – la revisione al ribasso dei prezzi delle case appare persistente. Alla base di queste dinamiche c’è l’impatto diseguale delle temperature sulle case residenziali con determinate caratteristiche climatiche. Infatti, suddividendo l’insieme delle case in vendita tra quelle con caratteristiche strutturali di resilienza climatica – con elevata efficienza energetica (che riduce i costi di riscaldamento e raffreddamento) e spazi esterni dove le persone possono rinfrescarsi durante le ondate di caldo – e il resto, la Figura 2 mostra che i prezzi diminuiscono cinque mesi dopo lo shock solo per le case non resilienti al clima (Figura 2a), mentre i prezzi non subiscono un impatto significativo nel caso delle case resilienti (Figura 2b). Altre caratteristiche modificabili legate al clima, come la presenza di un sistema di aria condizionata, giocano un ruolo minore.

Figura 1 Effetto delle temperature sulla ricerca e sulle transazioni di alloggi

Nota : l’asse verticale è espresso in percentuale.

Figura 2 Effetto delle temperature sul prezzo delle abitazioni non resilienti al clima rispetto a quelle resilienti al clima

Nota: l’asse verticale è espresso in percentuale.

Nel complesso, le Figure 1 e 2 suggeriscono che le temperature calde inducono due effetti separati. Da un lato, ostacolano la ricerca nel breve periodo, agendo come un attrito nel processo di abbinamento acquirente-venditore. D’altro canto, reindirizzano le preferenze degli acquirenti verso case meglio preparate alle temperature estreme. Questa narrazione si allinea bene con l’effetto “campanello d’allarme” delle alte temperature, per agenti solitamente disattenti, sui futuri rischi economici del cambiamento climatico, che è stato documentato in recenti contributi accademici (Hong et al 2023, tra gli altri).

Questa interpretazione dei risultati è confermata da due ulteriori analisi. In primo luogo, il diverso effetto dei prezzi tra le diverse tipologie abitative non è determinato da un’eterogeneità nella domanda immobiliare, poiché lo stesso risultato vale anche per il gruppo di case con prezzi simili per metro quadrato in ciascuna città, suggerendo che lo spostamento delle preferenze è ampio in tutti i paesi. clientela immobiliare diversa. In secondo luogo, a differenza delle case in vendita, le temperature calde non inducono effetti significativamente negativi sui prezzi nel mercato degli affitti, dove lo spostamento delle preferenze è plausibilmente irrilevante a causa della natura a breve termine delle decisioni di affitto.

Sebbene il calo medio dei prezzi per unità abitativa sia probabilmente contenuto – con un’elasticità media dello 0,007% al minimo, o dello 0,2% per un giorno caldo in più al mese – l’impatto complessivo sul settore immobiliare può essere potenzialmente ampio. Infatti, un calcolo approssimativo basato sul volume delle transazioni immobiliari in Italia, pari a 123 miliardi di euro nel primo trimestre del 2023, suggerisce che un giorno caldo in più al mese potrebbe generare una perdita realizzata nelle transazioni immobiliari di circa 0,8 miliardi di euro.

In sintesi, i risultati del nostro studio mettono in luce un aspetto finora inesplorato dell’influenza del cambiamento climatico sui mercati immobiliari introducendo un driver dei prezzi delle case a breve termine legato al clima. Le variazioni di temperatura hanno il potere di influenzare i modelli di ricerca di alloggi su scala più ampia, sottolineando la natura di vasta portata di questo fenomeno. È importante sottolineare che le famiglie sembrano valutare i rischi associati al cambiamento climatico in corso e cercano la “sicurezza climatica”, come è stato riscontrato con gli investitori finanziari che indirizzano i loro fondi verso paesi a basso rischio climatico (Ferriani et al. 2023). Questa osservazione introduce una nuova dimensione nelle conversazioni sulle vulnerabilità finanziarie delle famiglie legate al clima.

Nota degli autori: questa colonna non riflette necessariamente le opinioni della Banca d’Italia o del SEBC.